Эксперт объяснил рост числа новостроек со срывом сроков сдачи в России

Переписанный текст:

В последние годы российский рынок новостроек столкнулся с заметным снижением спроса, что негативно сказалось как на финансовой устойчивости девелоперов, так и на темпах завершения строительных проектов. На фоне удорожания жилья, изменения условий кредитования и снижения доступности ипотеки многие компании вынуждены пересматривать планы строительства и переносить сроки сдачи объектов. Об этом в беседе с радио КП сообщил основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

По его словам, накопившиеся трудности на рынке недвижимости уже начали отражаться на статистике ввода жилья. Согласно данным Единого ресурса застройщиков, почти 60% жилья, введенного в 2026 году, было сдано с нарушением установленных сроков. Эксперт отметил, что подобная ситуация не является случайной и связана с целым комплексом системных проблем, которые постепенно накапливались в отрасли.

Апрелев подчеркнул, что в предыдущие годы строительный рынок во многом поддерживался за счет льготной ипотеки. Эта программа была ориентирована преимущественно на покупку первичного жилья, что обеспечивало высокий спрос на новостройки и помогало застройщикам быстрее реализовывать проекты. Однако после изменения условий поддержки спрос снизился, а вместе с ним усилилось давление на финансовое состояние девелоперов.

По мнению специалиста, дальнейшее восстановление рынка будет зависеть от того, насколько быстро удастся стабилизировать ипотечные программы, повысить доступность жилья и снизить риски для участников строительной отрасли. В противном случае переносы сроков сдачи могут стать более массовыми, а ситуация на рынке новостроек — еще более напряженной.

Льготная ипотека в течение нескольких лет заметно подстегивала интерес покупателей к новостройкам и фактически ускорила перераспределение спроса внутри рынка жилья. На этом фоне девелоперы получили мощный приток клиентов, а сами цены на первичном рынке стали расти быстрее, чем это оправдывалось реальной рыночной ситуацией. В результате сформировался ощутимый дисбаланс, который затронул не только стоимость квартир, но и поведение покупателей в целом.

По словам эксперта, доступные кредитные условия массово переключали людей из сегмента вторичного жилья в новостройки, поскольку льготная ставка делала покупку в строящемся доме более привлекательной. Однако по мере роста цен разница между первичным и вторичным рынком начала увеличиваться. Сегодня квадратный метр в доме на этапе строительства нередко оказывается примерно на 30% дороже, чем аналогичное жилье, уже сданное в эксплуатацию и продающееся на вторичном рынке.

Апрелев отмечает, что из-за этого перестал работать один из ключевых аргументов девелоперов — ожидание постоянного удорожания жилья. Если раньше покупатели рассматривали новостройку как способ не только решить жилищный вопрос, но и сохранить или приумножить капитал, то теперь эта логика во многом утратила актуальность. Снижение инвестиционной привлекательности первичного жилья стало важным фактором, который привел к сокращению спроса и более осторожному поведению покупателей.

По мнению эксперта, на ситуацию дополнительно повлияла и система проектного финансирования через эскроу-счета: многие покупатели не готовы надолго «замораживать» деньги на несколько лет, пока дом не будет достроен. Это сделало покупку жилья на стадии строительства менее привлекательной для части россиян. На фоне растущих рисков и высокой стоимости кредитов люди все чаще стали искать более понятные и быстрые варианты приобретения недвижимости.

В итоге заметная доля спроса начала уходить со строящегося жилья на вторичный рынок. Эксперт отметил, что именно отток покупателей с рынка новостроек стал ключевым фактором дальнейшего ослабления отрасли. «Ушел спрос с рынка новостроек, а дальше уже вся пирамидка, что называется, посыпалась», — подытожил он.

Кроме того, приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку россияне могут лишь при доходе не ниже 378,5 тысячи рублей в месяц. Если речь идет о семейной ипотеке, то для покупки однокомнатной квартиры ежемесячный доход должен составлять от 238 тысяч рублей, а для двухкомнатной — от 428,2 тысячи рублей. Такие требования делают ипотеку доступной далеко не для всех семей и дополнительно сдерживают спрос на первичном рынке.

Программа семейной ипотеки в России предназначена для родителей, воспитывающих детей младшего возраста, а также для семей, где есть ребенок с инвалидностью. Как правило, она доступна супругам, у которых есть хотя бы один ребенок младше 7 лет, либо ребенок-инвалид до 18 лет. Такая мера поддержки помогает снизить финансовую нагрузку при покупке жилья и делает приобретение квартиры или дома более доступным для семей с детьми.

На фоне обсуждения изменений на рынке жилищного кредитования издание «Деньги 24» сообщило, что долю льготной ипотеки в России могут уменьшить до 25–30%. Если такие корректировки будут приняты, условия выдачи субсидированных кредитов могут стать строже, а сама программа — более адресной. Это означает, что господдержка будет в большей степени сосредоточена на тех категориях граждан, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий.

Семейная ипотека остается одной из самых востребованных мер поддержки, поскольку позволяет оформить кредит под более низкий процент по сравнению с рыночными ставками. Для многих семей это становится решающим фактором при покупке собственного жилья, особенно в условиях высокой стоимости недвижимости. При этом возможное сокращение доли льготных программ может повлиять на общий спрос на новостройки и вторичное жилье.

Таким образом, семейная ипотека продолжает играть важную социальную роль, поддерживая семьи с детьми и помогая им решать жилищный вопрос. Однако на фоне изменений в системе льготного кредитования условия участия в программе и ее масштабы могут пересматриваться.